Apartamento 54m², 3º andar , Campos Elíseos , São Paulo - SP

Como investidor, ao analisar este apartamento em leilão judicial, devo considerar vários fatores antes de decidir participar. Primeiramente, o imóvel está ocupado, o que significa que a desocupação será por minha conta, podendo envolver ações judiciais de despejo, o que adiciona custo e tempo. A localização em Campos Elíseos é privilegiada, com boa valorização, mas a área de 54,42m² é compacta, podendo ser ideal para investimento em locação para solteiros ou casais.

As dívidas condominiais de R$ 197.919,33 são altas e devem ser pagas com o produto da venda, mas se o lance não cobrir, eu como arrematante serei responsável pela diferença. Além disso, há um saldo contratual com EMGEA de R$ 699.592,38, que assumirei ao arrematar, devendo regularizar o contrato. Isso representa um passivo significativo. Portanto, meu lance deve considerar esses valores.

O lance mínimo do 1º leilão é R$ 251.139,55, e do 2º leilão R$ 125.569,77. Se eu participar do 1º leilão, provavelmente competirei com outros interessados. Minha estratégia será definir um valor máximo baseado no valor de mercado estimado (cerca de R$ 376.709,33, considerando 1,5x a avaliação), mas descontando as dívidas que assumirei. Na prática, o custo total será o lance mais as dívidas condominiais e o saldo contratual? Nem todas as dívidas são transferidas? O edital diz que o produto da venda paga o condomínio, então se eu der um lance alto, o condomínio será pago com o produto, e eu não arcarei com essa dívida diretamente, mas se o lance for baixo e não cobrir, eu pagarei a diferença. Para o saldo contratual, eu assumo o contrato, então herdarei essa dívida.

Portanto, meu plano de ação:

• Análise financeira: Calcular o custo total: lance + eventuais débitos condominiais não cobertos + saldo contratual. Verificar se o imóvel, mesmo ocupado, gera renda de...